Проверка холодами

Холодная зима жестко проверила достаточность отопления многоквартирных домов Анапы. На этот раз ситуация усугубилась решением правительства о введении дополнительной оплаты (повышающий коэффициент) для владельцев квартир в домах, где не были установлены узлы учета тепла. О том, как лучше защитить свои дома от морозов (соответственно и от жары) мы беседуем с директором одной из ведущих управляющих компаний города «Управление домами» Максимом Ореховским.

Сам теплосчётчик экономии не даёт

– Максим Леонидович, установка теплосчетчиков подразумевает более экономное использование тепла?

– Проблемы с теплом в доме берут свое начало из прошлых десятилетий. Вы можете мне объяснить, какой логикой руководствовались строители, если рядом стоят два дома и один из них кирпичный со стеной 55 сантиметров в толщину, а рядом – панельный, с толщиной стены 25 сантиметров?

Не знаю, из каких южных республик были взяты эти проекты. По нормативам центральное отопление должно обеспечивать прогрев воздуха в комнатах в середине дома   до 18 градусов, а в  угловых – до 20 градусов. В нашем городе есть дома, где все квартиры угловые, то есть, изначально дом приговорен к увеличению на 10 процентов расходов на отопление. И  называют их домами «повышенной комфортности».

Почти 10 лет мы живем в новой реальности, когда государство направляет на капремонт средства вместе с жителями. Идут собрания, люди голосуют, собирают средства, чтобы войти в программу. За это время жители только одного дома (ТСЖ «Урал», стены – бетонная панель 25 см) заказали теплорасчет: что нужно сделать, чтобы в доме было тепло? Им выдали заключение: нужно или батареи в два раза увеличить, или утеплить наружные стены десятисантиметровым слоем пенопласта. А ведь дом вводился в эксплуатацию в установленном законом порядке во времена СССР! В этом доме – активные жители, и они уже вошли в программу капремонта и провели его. То есть, утепление пенопластом им пришлось провести только за свой счет. Было трудно, но они собрали деньги. Важно отметить, что в этом доме по программе капремонта был установлен индивидуальный тепловой пункт с автоматической регулировкой подачи тепла в зависимости от температуры на улице. Без такого оборудования экономии у вас не будет. Узел учета (счетчик) не дает экономии – он просто выдает показатели потребленного тепла.

– Отопление – самая затратная часть коммунальных услуг. Но в Анапе случаются замечательные времена – декабрьские, февральские «окна», неужели нельзя задвижкой снизить подачу тепла и сэкономить?

– Запрещено законодательством двигать задвижки – только специальное регулирующее оборудование. Вы поймите, простых решений в теплосбережении нет. Собственники квартир должны определиться, насколько они готовы свой дом сделать комфортным для проживания. Автоматическая система погодного регулирования отопления обеспечит не только экономию в будущем, но и защитит квартиры от перегрева в теплые дни.

Все знают, что это неприятная проблема в многоквартирных домах, когда на улице солнце согревает воздух до 15-20 градусов, а батареи жарят, как в мороз. При отсутствии ИТП в доме, регулировкой температуры теплоносителя должна заниматься теплоснабжающая организация. Но тогда должен быть отдельный трубопровод для отопления, так как для приготовления горячей воды всегда необходимо подавать теплоноситель не ниже 70 градусов, даже летом. А у нас трубопровод один…

И собственники должны принять решение: нужны теплоузел, автоматика, наружное утепление стен. В двух домах мы переделали систему подачи тепла – стояк идет на крышу, а оттуда уже, по квартирам, тепло распределяется равномерно. Известно, что во многих домах некоторые квартиры получают еле теплые батареи из-за того, что находятся на «обратке», а на «подаче», в нарушение закона, предприимчивые соседи еще и дополнительные батареи установили.

– А какие варианты  дополнительного тепла находят анапчане зимой?

– Самый простой путь – покупают электрообогреватель, включают газовые плиты. Но есть и редкостные изобретатели. Я видел, как в комнате площадью 9 кв. метров стояла батарея на 18 ребер, в другой квартире батареи висят в три ряда по всей стене! При этом само увеличение отопительных приборов ведёт только к ухудшению работы всей системы дома. Да вы хоть четыре ряда повесьте, но пока не утеплите стену снаружи – она будет в мороз ледяной!

Понимаю, что собственникам квартир большого дома сложно договориться и никто не желает пускать к себе каких-либо инспекторов. Но такой умелец убивает весь теплопоток, у него температура поднялась на один градус, а в других квартирах холодно.

В общем все непросто. Надо найти понимание, найти деньги и потом их разумно потратить. Ведь тот же узел учета тепловой энергии с погодозависимым оборудованием можно установить за 360-400 тысяч рублей, а предлагают установить в лизинг только теплосчетчик за 500 тысяч рублей. Город у нас южный, но порой люди, приехавшие с севера, говорят, что тариф на отопление выше, чем в Сибири. И это действительно так. Объясняется это тем, что в Сибири отапливают тепловые станции (ТЭЦ), а  у нас котельная, разный КПД.

Эффект может принести только комплексный подход. И убежденность собственников в необходимости улучшений. Но слышишь и другое: ах, наш лифт по программе капремонта заменят только через 25 лет, мне это не нужно, я не доживу – платить не буду. Но ведь это ваша собственность, она перейдет детям, внукам, сохранив ценность. В домах, где проведен капремонт, и квартиры дороже.

Чем прозрачнее работа УК, тем больше к ней доверия

– Максим Леонидович, не секрет, что общественное мнение знает мало добрых слов об управляющих компаниях. Зато знает много плохих. Что делать?

– Известно, что говорят. Мы работаем в особых условиях, нам платят с задержкой на месяц. Не как в магазине, где сначала деньги, а потом товар. Разные СМИ, интернет выставляют нас церберами, какими-то коллекторами. Особенно стараются те граждане, которые являются злостными неплательщиками за обслуживание дома, назовем это квартплатой. Мы подаем в суды, потом с приставами пытаемся взыскать долги. Зачем нам это нужно?! Ведь это очень просто: купил – израсходовал, опять купил, если нужно. В развитых странах такие счетчики и стоят. Нам приходится только мечтать.

От нас поставщики тепла, воды, электроэнергии требуют оплаты к 10 числу, пени выставляют с первого месяца. А управляющие компании могут выставлять пени своим должникам только через два месяца. Странно, не правда ли? А ведь эта ситуация утверждена на законодательном уровне. Если стоит задача уничтожить УК, то это логичный закон.

– Но ведь теперь вы можете понудить должника к оплате. Отключив ему воду и даже канализацию?!

– Это все глупости насчет воды и канализации. По законодательству мы можем отключить квартиру должника только от горячей воды и электроэнергии. Отключить можно только электроэнергию – щит в коридоре. А горячую воду – только по решению суда о доступе в квартиру и при участии пристава. Но это почти невыполнимо.

Мы стараемся сделать нашу работу прозрачной. Перешли на выставление счетов по фактически выполненным работам. Аварийно-диспетчерская служба работает круглосуточно. Мы обслуживаем 70 домов, и бригады оперативно выезжают по вызову. На территории домов по решению собраний жильцов установлено более 200 камер видеонаблюдения, что обеспечивает определенный уровень безопасности на придомовых территориях и внутри домов.

Неоднократно УВД с помощью наших видеозаписей раскрывало преступления.

Например, благодаря видеокамере нашли виновника (подросток), который испортил лифт в доме, где и сам проживает, «наскальной живописью». Пришли к мировому соглашению о возмещении затрат  в 73 тысячи рублей. Родители должны  донести до сознания детей, что в своем доме все имущество – это богатство и расходы семьи.

Что касается неплательщиков, то мы решили изменить ситуацию. Нам нужно заниматься обслуживанием домов, а не искать должника. У нас есть Ассоциация управляющих компаний города, и мы решили, что с марта переходим на прямые договора жителей с ресурсоснабжающими предприятиями. Управляющая компания не будет принимать платежи за ресурсы, пусть собственник квартиры платит напрямую поставщикам, тем более, что есть такие решения собственников. И пусть поставщик сам работает с неплательщиками.

В последнее время стало модным перекладывать свои обязанности на других. Есть десятки примеров, когда собственники жилья вынуждены за свой счет ставить теплообменники и отапливать свои дома, ставить повысительные водонапорные станции, трансформаторные подстанции, строить газопроводы и т.д., и т.п.  Жители выступают инвесторами, но никаких выгод от этого не получают.

Формировать тарифы, исходя из здравого смысла

– Какие есть еще резервы более экономного содержания и обслуживания дома?

– Общественность, защитники прав и интересов граждан, депутаты, партии,  тот же ОНФ могут задаться вопросом: почему у анапских компаний «Теплоэнерго» и «Тепловик» котельные одни и те же, обе компании  работают на газе, но у первых тариф на 30 процентов выше? Люди, приехавшие с других регионов России, удивляются высоким тарифам на теплоэнергию, электроэнергию в Анапе. Мне кажется, что здесь есть резерв для экономии.

Теперь в целом о тарифе на теплоснабжение. В последние годы произошло немало изменений в нашем хозяйстве, например, на нашем обслуживании находятся сотни метров  труб теплотрасс, водопровода и канализации, кабелей. Если мы их обслуживаем за деньги жильцов, а не ресурсники, то тариф для таких домов должен быть ниже!

То же самое в отношениях с тепловиками: собственники установили в доме за свой счет, по программе энергоэффективности или капремонта индивидуальный тепловой пункт (более 2 млн рублей), обслуживает его управляющая компания, т.е. собственники жилья, а не «Теплоэнерго», значит, стоимость теплоносителя для нужд отопления, ГВС в таком доме должна быть меньше.

Кстати, еще три года назад так и было, тариф для домов с ИТП был процентов на 10 ниже. Потом всех подравняли в цене, потому что документы для РЭК готовят представители теплосетей, а их интересы не совпадают с интересами собственников квартир. Люди несут затраты на тепловое оборудование, его содержание, обслуживание, а платят ровно столько  же, как если бы это оборудование стояло у ресурсника и все работы и затраты нес он же… Это тоже резерв экономии.

И ведь это не проблема управляющих компаний. За подачу тепла платит не УК, а владельцы жилья. Но ведь нельзя считать разумным вариант, когда жителям Анапы предложат: вы идите за справедливым тарифом в суд! Конечно, в суде найдут правду, но мне кажется, что такие вопросы должны решаться в рабочем порядке, через компромиссы, через обращения в региональную энергетическую комиссию и самое главное – через здравый смысл. 

По моему мнению, последнее решение о применении социальной нормы по электроснабжению – полное отсутствие здравого смысла. Поставщики электроэнергии – частные компании, а пекутся о доходах этих компаний государственные служащие – слуги народа. Во всем мире другой порядок: чем больше потребляешь, тем больше скидок…

При формировании тарифа на обслуживание МКД  для управляющей компании необходимо решение общего собрания с именной подписью каждого собственника и при этом собственники могут и не согласиться с предложенным тарифом. А при формировании тарифов на коммунальные ресурсы у собственников согласия никто не спрашивает… Как сейчас принято говорить – двойные стандарты.